Klopt uw WOZ-waarde 2023 wel?

Verlaag mogelijk uw OZB-aanslag en eigenwoningforfait in een paar simpele stappen

Het is weer de tijd van het jaar, binnenkort valt de WOZ-beschikking/aanslag gemeentelijke belastingen op uw deurmat met de WOZ-waarde 2023. Heeft u zich wel eens afgevraagd hoe de gemeente op uw WOZ-waarde komt? Onze makelaar Dennis de Haan legt uit hoe de WOZ-waarde tot stand komt en hoe u er zelfs wellicht op kunt besparen.

WOZ-waarde stijgt met huizenprijzen

De afgelopen jaren zijn de woningen in de Haarlemmermeer behoorlijk gestegen in waarde. Als u een huis bezit en niet van plan bent om uw huis te verkopen heeft u daar niet zoveel aan. De waarde is immers fictief tot het moment dat u uw huis daadwerkelijk verkoopt. Wel is het zo dat de Waardering Onroerende Zaken oftewel de WOZ meestijgt met de waarde van de woningen die zijn verkocht bij u in de omgeving. Met andere woorden, de groeiende waarde van huizen gaat u uiteindelijk meer geld kosten omdat u over deze fictieve overwaarde meer onroerendezaakbelasting (OZB) betaalt en ook uw eigenwoningforfait in uw belastingaangifte pakt slechter voor u uit. Dennis: “Het is natuurlijk mooi om te horen dat je huis in waarde is toegenomen. Maar als je daardoor meer belasting moet betalen is het een ander verhaal.”

Schatting van de waarde

“De gemiddelde huiseigenaar gaat ervan uit dat de waarde die de gemeente opgeeft de juiste is. Maar is dat wel zo of is het meer een schatting op basis van vrij algemene bepalingen? Zo kan het aantal vierkante meters woonoppervlak verschillen met de werkelijk bewoonbare ruimte, tenslotte is de wetgeving omtrent de berekening van m2 woonoppervlak over de afgelopen jaren ook aangepast, wat dus ernstig in uw nadeel kan werken. Als u deze gegevens controleert en ontdekt dat ze een te rooskleurig beeld geven kunt u bezwaar maken en de waarde aanvechten bij de gemeente. Dat is geen ingewikkelde procedure en wordt vaak gedaan. Eén tot twee procent van de ontvangers doet het en ongeveer de helft van de bezwaren wordt gehonoreerd.”

Hoe komt de WOZ-waarde 2023 tot stand?

De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw bepaald aan de hand van de taxatie op 1 januari van het jaar ervoor. Voor 2023 kijkt de gemeente dus naar de waarde van uw huis op 1 januari 2022. Dit is voor een groot deel een geautomatiseerd proces waarbij taxateurs van de gemeente met modellen werken. Kenmerken van huizen en marktgegevens spelen daarbij een rol zoals type woning, oppervlakte, ligging en prijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Met zaken als erfpacht of aanpassingen in wetgeving over de toegestane en bruikbare m2 woonoppervlakte wordt geen rekening gehouden. Uiteindelijk is de WOZ-waarde 2023 het geschatte bedrag dat een woning zou opbrengen wanneer die op de waardepeildatum in 2022 zou zijn verkocht. De WOZ-waarden zijn openbaar. U kunt dus de WOZ-waarde van uw woning vergelijken met die van andere woningen in de buurt.

Niet meer representatief

Dennis: "Op dit moment hebben we te maken met een bijzondere situatie. De WOZ-waarde die de gemeente hanteert is zoals altijd gebaseerd op de peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar, in 2023 is deze waarde dus gebaseerd op 1 januari 2022. Helaas is dit nu eenmaal de stelregel dus daar valt niet heel veel aan te doen. Na jarenlange stijging van huizenprijzen is deze waarde eigenlijk niet meer representatief voor de huidige woningmarkt. In veel buurten zijn de huizenprijzen gelijk gebleven of zelfs gedaald. Toch zet de gemeente hoger in met de WOZ-waarde en zien we zelfs aanslagen die 38% hoger liggen dan vorig jaar."

WOZ-waarde bezwaar maken

"Dat is absurd, zeker als we ook de gestegen prijzen van boodschappen en energie in ogenschouw nemen. Niets aan te doen? Toch wel. U kunt de WOZ-waarde van dit moment achterhalen met onze WOZ-waarde check. Als die lager uitpakt - en die kans is groot - kunt u bezwaar indienen. Houd u bij het indienen van een bezwaar ook goed rekening met de actuele m2 woonoppervlakte, de afwerkingsstaat van uw woning en eventuele gebreken. Immers hebben een badkamer en keuken van 20 jaar oud invloed op uw woningwaarde. Wordt u bezwaar gehonoreerd, dan zal de WOZ waarde van uw woning worden verlaagd en daarmee dus ook uw aanslag onroerendezaakbelasting en huurwaardeforfait in uw belastingaangifte. Dat kan behoorlijk schelen."

WOZ-waarde 2023 en vraagprijs

Als u bezwaar heeft gemaakt en uw WOZ-waarde 2023 blijkt inderdaad lager te zijn dan de gemeente u had voorgeschoteld dan wordt de OZB-aanslag ook verlaagd en heeft het invloed op uw eigenwoningforfait. Dit scheelt u direct in de belasting die u moet betalen en daar is het allemaal om te doen. Wat nu als u uw woning alsnog wilt verkopen, heeft een aanpassing van de WOZ-waarde dan effect op de vraagprijs? Dennis: “Nee, de WOZ-waarde staat los van de vraagprijs van uw woning. Wanneer u uw huis wilt verkopen dan voeren we eerst een gratis waardebepaling uit. Daarmee stellen we de vraagprijs van de woning op dat moment vast. Deze waarde is stukken nauwkeuriger dan de WOZ-waarde van de gemeente want er zit minimaal een jaar tussen en wij kijken naar de actuele situatie. Onze waardebepaling geeft ook een realistischer beeld van de kansen op de woningmarkt omdat we meer en andere factoren meenemen dan de taxateurs van de gemeente. Vaak komen we dan uit op een hogere vraagprijs dan de WOZ-waarde. Laat dat dus geen belemmering zijn om bezwaar te maken, want dat voelt u direct in uw portemonnee”.

Lees ook:
Check uw WOZ-waarde 2023. En verlaag uw OZB-aanslag en eigenwoningforfait
Onze 10 zekerheden bij verkoop van uw woning
Ontdek de waarde van uw woning
Alle blogs van onze makelaars